Guide til Omlægning af Realkreditlån - 2020 - HomePal

 | by: Rasmus Albrechtsen

Har du et realkreditlån?

Nyhederne har de seneste dage fortalt, at COVID-19 har haft store konsekvenser for danskernes boliglån. Bl.a. har DR fortalt (link), at renten på et 30-årigt realkreditlån var steget fra 0,5 pct. til 1,5 pct. på mindre end en måned. En rentesats på 1,5 pct. er historisk set en uhørt lav boligrente og bør derfor ikke give særlig grund til bekymring hos boligejerne

I en tid med store udsving på obligations- og rentemarkedet, er det altid relevant at vurdere, om du kan få økonomiske fordele ved at omlægge dit realkreditlån.

Derfor har vi udarbejdet denne guide om låneomlægning til dig, så du simpelt kan forstå dine muligheder ved omlægning af realkreditlån.  

Hvilke typer låneomlægning findes der?

Realkreditlån kan overordnet omlægges på 3 måder:

  1. Nedkonvertering

  2. Opkonvertering

  3. Skrå konvertering

1 - Nedkonvertering

Nedkonvertering er den mest populære omlægningstype.

Ved en nedkonvertering udskifter du et højtforrentet lån med et lavtforrentet lån.

Formålet er at mindske din rentebetaling og din samlede nettoydelse på lånet.

Ved en nedkonvertering stiger din restgæld, pga. du skal betale gebyrer og stiftelsesomkostninger på det nye lån, og pga. du typisk får et kurstab ved indfrielse af det gamle lån i forhold til optagelse af det nye lån.

Fordi restgælden øges, skal den nye rente på det nye lån være et godt stykke under renten på det gamle lån.

Tommelfingerreglen er, at du bør overveje nedkonvertering, når følgende er opfyldt:

  1. Den nye rente er mindst 1,5 pct. lavere end den gamle rentesats.

  2. Lånebeløbet er minimum kr. 250.000.

  3. Restløbetiden er minimum 10 år.

  4. Kursen på det nye lån ligger tæt på kurs 100 for at undgå en for stor stigning i restgælden.

2 - Opkonvertering

Ved en opkonvertering udskifter du et lavtforrentet lån med et højtforrentet lån (omvendt af nedkonvertering).

Formålet er at nedbringe din restgæld i boligen.

Restgælden nedbringes ved, at du optager et nyt lån til en lavere kurs, som du bruger til at indfri dit gamle lån. Lånebeløbet på det nye lån svarer til restgælden på dit gamle lån, men fordi dit nye lån har en lavere kurs end indfrielseskursen dit gamle lån, skal du betale mindre for samme lånebeløb. Din besparelse er forskellen mellem kursen på dit nye lån og indfrielseskursen på dit gamle lån.

Ved opkonvertering bliver din rentebetaling større og din samlede nettoydelse på lånet stiger.

For en opkonvertering er fordelagtig, skal du på sigt omlægge til en lavere rente igen (nedkonvertering), så du samlet set opnår en gældsreduktion og en lavere ydelse. Du skal derfor have en forventning om, at renten vil falde igen på et senere tidspunkt.

Tommelfingerreglen er, at du bør overveje opkonverting, når følgende er opfyldt:

  1. Du forventer, at boligrenten i fremtiden vil falde igen med mindst 1,5 pct.

  2. Den nye rente er mindst 1,5 pct. højere end den gamle rentesats.

  3. Lånebeløbet er minimum kr. 250.000.

  4. Restløbetiden er minimum 10 år.

3 - Skrå konvertering

Ved en skrå konvertering skifter du fra et rentetilpasningslån (også kaldet flekslån) til et fastforrentet lån eller omvendt.

Vær opmærksom på, at din risikoprofil ændrer sig ved en skrå konvertering.

Tommelfingerreglen for, hvornår man skal vælge en skrå konvertering, er samme som ved ned- og opkonverteringer.

Udvikling i boligpriserne har også betydning

Er prisen på din bolig steget kraftigt, kan dette være en ekstra begrundelse for at overveje en låneomlægning.

Når boligværdien stiger, vil lånebeløbet udgør en procentvis mindre del af din boligs værdi (også kaldt belåningsgraden). Belåningsgraden er altså forholdet mellem restgælden i din bolig og din boligs værdi.

Jo lavere belåningsgrad, desto lavere bidragssats skal du betale til realkreditinstituttet, og dermed sparer du penge.

Oversigt over bidragssatser for fastforrentet lån uden afdrag med forskellige belåningsgrader:

Fastforrentet lån unden afdrag

BelåningsgradJyske RealkreditNordea KreditRealkredit Danmark*Totalkredit**
0-40%0,475%0,525%0,600%0,550%
40-60%0,950%1,125%1,150%1,150%
60-80%2,000%1,825%1,675%2,000%

*Ved afdragsfrihed i ejerboliger har Realkredit Danmark et tillæg på 0,1000 %-point for belåning under eller lig 60%. Hvis den samlede belåning er over 60%. Hvis den samlede belåning er over 60 %, udgør tillægget i stedet 0,3252 %-point af hele belåningsintervallet. Realkredit Danmarks bidragssatser forudsætter månedlig betaling. Ved betaling hvert kvartal, føjes 0,0500 %-point til bidragssatserne.

**Uden kunderkroner

Kilde: www.mybanker.dk

For at kunne reducere belåningsgraden skal du indhente en ny ejendomsvurdering, der typisk udarbejdes af realkreditinstituttets ejendomsmægler.

Timing af omlægning og differencerenten

Som nævnt ovenfor, skal du ved en låneomlægning indfri dit gamle lån for at optage et nyt lån.

Indfrielsen kan ske på to måder:

  1. Du indfrier lånet til en termin, eller

  2. Du indfrier lånet straks.

1 - Opsigelse af lånet til en termin

Hvis du indfrier lånet til termin, skal du opsige lånet inden for en opsigelsesfrist. Opsigelsesfristen er typisk 2 måneder før terminen.

Terminerne er typisk 2. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober.

Lånet ophører først ved terminen, og du skal betale på sædvanlig vis frem til ophørsdagen.

2 - Straksindfrielse

Straksindfrielse kaldes ofte ”pari-straks”, da indfrielsen sker til kurs pari (kurs 100), og lånet ophører straks.

For at indfri straks skal du betale en differencerente.

Differencerenten opgøres til den almindelige rentebetaling på lånet i opsigelsesperioden minus godtgørelse fra realkreditinstituttet til dig. Din godtgørelse er i øjeblikket negativt pga. de negative renter på det internationale rentemarked, hvorfor du skal betale en godtgørelse til realkreditinstituttet.

Du betaler differencerenten fra din straksindfrielse af lånet og frem til den termin, hvor obligationerne kan opsiges over for obligationsejeren.

Differencerenten kan trækkes fra i skat.

3 - Hvorfor vælge straksindfrielse, når det koster en differencerente?

Selvom straksindfrielse koster en differencerente, kan en låntager foretrække eller være nødt til at foretage straksindfrielse af sit realkreditlån.

Det kan fx skyldes:

  1. Låntager ønsker det nye lån gennemført nu, og dermed undgå risiko for at renten stiger inden det gamle lån indfries og det nye lån hjemtages.

  2. Låntagers hus er solgt og køber ønsker at tinglyse nye realkreditlån i ejendommen.

  3. Låntager har ikke tid til at vente på at det gamle lån først aflyses fra tingbogen ved indfrielse på næste termin.

Indfrielsesmetoder

Du kan indfri dine realkreditobligationer på to måder:

  1. Indfrielse med obligationer, eller

  2. Indfrielse ved kontant betaling.

1 - Indfrielse med obligationer

Eftersom dit lån er finansieret ved at sælge obligationer på markedet, kan du også indfri lånet ved at købe disse obligationer tilbage på markedet og aflevere dem til dit realkreditinstitut. Det kan du enten selv gøre, eller du kan få dit realkreditinstitut til at stå for købet af obligationerne, hvilket vil være nemmest for langt de fleste.

2 - Indfrielse ved kontant betaling

At indfri realkreditlånet kontant betyder, at lånet kan indfries til en bestemt kurs. Indfrielseskursen er typisk kurs 100.

Det er typisk en fordel at indfri lånet kontant, hvis kursen på obligationerne er over 100.

Skat og selvangivelse

Du skal være opmærksom på at låneomlægning kan have skattemæssige konsekvenser.

Fx vil en ændret boligrente få betydning for dit rentefradrag. Sørg derfor for at rette dine oplysninger på selvangivelsen, hvis du lægger dit boliglån om.

Rådgivning

Du bør altid søge rådgivning hos din bank eller en professionel rådgiver, inden du omlægger dit realkreditlån.

Hos HomePal.dk er sikkerhed og ordentlighed vigtigt. Derfor giver vi en gratis boligadvokat til alle boligkøbere, der køber deres bolig via www.HomePal.dk.

Vi står til rådighed for dig, og du kan kontakte os på +45 72 733 222 og på info@homepal.dk